טופס נתונים להגשת בקשה להכרזה על מתחם מועדף לדיור

מקרא: הסברים – בכחול תוספת נתונים למסלול התחדשות עירונית- בירוק תוספת נתונים למסלול קרקע מרובת בעלים- בכתום תוספת נתונים למסלול מטרו- בסגול כל המסלולים

נספחים הנדרשים לצירוף לבקשה:

גבול המתחם בפורמט Shp / dwg העדכני עליו מתבססים נתוני המסמך.

תיאומים קודמים עם גורמים רלוונטיים (וועדה מחוזית, רשות מקומית וכו).

מצגת סטאטוס עדכנית אחרונה- במידה ויש.

מפת בעלויות קרקע – במידה ויש.

חוו"ד משפטית על עמידה בתנאי סף להכרזה במסלול – במקרה של יזם ממשלתי

מפת המתחם על רקע גושים חלקות ומילוי טיוטת צו הכרזה מעודכן (ראה נספח מס 1 לטופס זה)

בנוסף, במסלול קרקע מרובת בעלים:

נסחי רישום חתומים דיגיטלית מפנקסי המקרקעין

מסמכי שיעור הזכויות בקרקע שהופקו בחצי השנה האחרונה

מסמכים תומכים בדבר ההסכמות של בעלי הזכויות כמפורט בתקנות בצרוף תצהיר עו"ד.

טבלת אקסל מסכמת להוכחת עמידה בתנאי סף (ראה נספח מס 2 לטופס זה)

טופס בקשה שיוגש ללא נתונים מלאים או ללא הנספחים הנדרשים – לא יועבר להמשך טיפול.

מועד הגשה: 23/11/21 (עדכון בפורמט החדש)

מגיש המתחם*: בעל ענין בקרקע

פרטי התקשרות:

שם מלא	מייל	טלפון נייד
יזם	קבוצת מור	Tal@hmg.co.il	052-4218183
מגיש	קבוצת מור	Tal@hmg.co.il	052-4218183
עורך תכנית	ארי כהן	Mic-arc@mic-arc.com	054-2338387

שם המתחם: המייסדים נס ציונה

יש לצרף כאן מיפוי של גבול המתחם על רקע תצ"א ועל רקע גבולות שיפוט

נתוני המתחם

גודל המתחם: 337 דונם.

תיאור מיקום המתחם- עיר, שכונה, מדרום ל-... מצפון ל-....ממערב ל-... ממזרח ל-...: שטח התכנון נמצא בדרום העיר נס ציונה ובצמוד לעיר רחובות. ממזרח לשטח התכנון מצוי ציר ויצמן ומזרח אליו פארק המדע המשותף לרחובות ונס ציונה.

קואורדינטות:

X	Y
181108	646998

באילו גבולות שיפוט נכלל המתחם: נס ציונה

רשויות גובלות? רחובות

במידה והתכנית דורשת שינוי גבולות שיפוט יש לפרט את הנושא ולצרף מפה.

לא נדרש שינוי תחום שיפוט

מטרות התכנית המוצעת במתחם ותרומתו לעיר ולאזור? שטח התוכנית מכיל שטחים חקלאיים לא מעובדים ולא מבונים. התוכנית ממוקמת על ציר ויצמן, ציר המהווה רחוב ראשי המקשר בין הערים רחובות-נס ציונה- ראשון לציון. התוכנית ממוקמת בסמוך לפארק התעשיה והמדע של רחובות ונס ציונה. התוכנית ממוקמת בקצה האנ"מ (אזור נופש מטרופוליני) ומהווה חיבור של האנ"מ לנס ציונה. בתחום התוכנית ובצמידות לה מתוכננות תחנת מטרו (1M) מפגש תחנת המתע"ן עם ציר תחבורה ראשי ומיקומה של התוכנית במפגש בין אזור פארק המדע לציר המע"ר המרכזי לאנ"מ, הופכים את תחום התכנית למרכז בעל חשיבות אזורית, כחלק ממרכז העיר החדש של נס ציונה ובו זמנית כשער לעיר מכיוון רחובות.

יש לפרט מה הערך המוסף בקידום המתחם בותמ"ל? על פי המלצת הולנת"ע מיום 21/12/21 בתוכנית אנ"מ גבעות הכורכר (תממ/37/21/3) עתיד שטח התכנון המדובר לשנות את יעוד המתארי מאזור נופש מטרופליני לאזור לפיתוח עירוני. עם זאת החלטת הולנת"ע גם ממליצה על הפקדה התוכנית מחדש בהתאם לסעיף 106ב בנוגע לשטחים שנמצאים מחוץ לשטח המבוקש להכרזה. כך נוצר מצב שנמשך כבר שנים בו יש הכרה של מוסדות התכנון כי השטח מיועד לפיתוח אך בשל הליכים סטטוטורי מתמשכים, אין מוסד תכנון המסוגל לקלוט את התוכנית ולקדם אותה. בנוסף, שטח התכנון מצוי כולו בטווח של עד 600 מ' מתחנת מטרו מאושרת ולכן תואם את מטרות חוק הותמ"ל החדש

יש לפרט את המורכבות התכנונית (סעיף זה אינו רלוונטי למסלול פינוי-בינוי) על פי הידוע לנו בשלב זה, מלבד העובדה שטרם הושלמה ההסדרה הסטטוטורית במסגרת אנ"מ גבעות הכורכר (כפי שפורט בסעיף ח) לא קיימת כל מורכבות תכנונית בשטח התכנון

חסמים צפויים למימוש התכנית: לא ידוע לנו בשלב זה על חסמים ייחודים בקידום התכנון

מצב קיים

יש לפרט מה קיים בפועל בשטח המתחם כיום? לחץ כאן להזנת טקסט

א.1. במתחם במסלול פינוי-בינוי- יש למלא גם את הנתונים להלן:

מספר יח"ד קיימות:

מספר בנינים קיימים:

צפיפות נפש לקמ"ר במצב הנכנס:

בינוי נוסף הקיים בשטח שאינו מבני מגורים: לחץ כאן להזנת טקסט

יש לפרט את טיפולוגיות הבנייה במצב הנכנס: לחץ כאן להזנת טקסט

יש לציין מאפיינים פיזיים ותכנונים של המתחם למשל: שימור, טבע עירוני, תכניות קודמות מאושרות או בהכנה וכד': לחץ כאן להזנת טקסט

האם קיימים מתחמים נוספים להתחדשות עירונית בסביבה? לחץ כאן להזנת טקסט

האם קיימת מינהלת התחדשות עירונית בעיר (כן/ לא)

מתווה קידום התכנית (אם קודם, או צפוי להתקדם בעתיד):

מסלול רשויות מקומיות / מסלול מיסוי (יש לבחור)

תאריך הכרזת המתחם כמתחם פינוי בינוי / קבלת החלטה מקדמית:

קרבה לצירי מתע"ן (רק"ל, מטרו) וצירים עירוניים משמעותיים אחרים- יש לפרט ולצרף מיפוי:

ב.1. במסלול מטרו- יש להרחיב את המידע כדלהלן:

האם המתחם כלול בתחום 800 מ' מתחנת מטרו?

יש לצרף מפה המציגה את גבול המתחם על רקע תצ"א וסימון מיקום תחנת הטרו ומרחק רדיוס 800 מ' ממנה.

בדיקה האם המתחם מצוי במקרקעין שהוכרזו כקרקע חקלאית (משבצת* ) על פי התוספת הראשונה. במידה ויש חפיפה לשטחי משבצת חקלאית, יש למלא את הנתונים להלן:

שטח המתחם חופף ל- דונם משטח המשבצת של המושב מתוך דונם

סה"כ שטחי משבצת חקלאית של המושב ומהווה % ממנה.

* הגדרת שטח משבצת בחוק: שטח המוחכר ליישוב חקלאי בקרקע שהיא מקרקעי ישראל, על פי חוזה חכירה לתקופה של 49 שנים לפחות, שמטרתו עיבוד חקלאי ומגורי המתיישבים, או שטח שיישוב חקלאי זכאי לקבל לגביו זכות גירה בקרקע שהיא מקרקעי ישראל לתקופה של 49 שנים לפחות, למטרת עיבוד חקלאי ומגורי המתיישבים, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

סיכום בעלויות הקרקע: (ככל הניתן יש לצרף מפת בעלויות קרקע)

בעלות הקרקע	שטח בדונם	אחוז משטח המתחם
מדינה	0
רשות הפיתוח	0
הימנותא	0
קק"ל	0
פרטיים	377	100%
סה"כ	100%

בדיקה סטטוטורית

תמ"א/ 35:

האם המתחם תואם לתמ"א/ 35? כן

מרקם	עירוני	שמור ארצי	חופי	שמור משולב	אחר (פרט)	אחר (פרט)
% משטח המתחם	100	השטח מצוי בייעוד אזור נופש מטרופולני כאשר תוכנית תממ/37/21/3 עתידה לשנות אותו לאזור לפיתוח עירוני (בהתאם להמלצת הולנת"ע)

האם ישנם סימבולים מיוחדים המסומנים בתמ"א/35 ורלוונטים למתחם (למשל יישוב מיוחד)? לא

יש לצרף מפה- קו כחול על רקע תמ"א/ 35 על שינוייה.

בדיקה סטטוטורית על רקע תוכניות מתאר ארציות נוספות/ תת"לים לפי העניין:

תמ"א/ 1, תמ"א/ 4/ 2, תמ"א/ 70 , תת"ל... וכל תמ"א אחרת הרלוונטית

יש לצרף תמונה (גבול המתחם על רקע התמ"א הרלוונטית).

בדיקה סטטוטורית על רקע תכנית מתאר מחוזית

מהו ייעוד הקרקע לפי התמ"מ בשטח המתחם: אזור נופש מטרופוליני (עתיד להשתנות לאזור לפיתוח בהתאם לתממ/37/21/3

האם פיתוח המתחם תואם לתמ"מ? השטח תואם לשינוי התממ/37/21/3 אשר מצוי נמצאת לקראת דיון לאישור במועצה הארצית

במקרה והתכנית דורשת שינויים בתכנית המתאר המחוזית יש לציין את השינויים הנדרשים. נדרשת החלטת המועצה הארצית לאשר את תממ/37/21/3 בהתאם לתוכנית שהוגשה, לדו"ח החוקר ולהמלצת הולנת"ע

יש לצרף תמונה (גבול המתחם על רקע התמ"מ).

תכניות מתאר כוללנית/ מקומיות

אילו תכניות מתאר קיימות באזור? האם יש תכניות מנחות? מסמכי מדיניות? (לרבות תכנית אב להתחדשות עירונית במידה ורלוונטי)

אם קידום המתחם דורש שינוי מהתכניות יש לפרט את השינויים הנדרשים. במידת הצורך מומלץ לצרף תמונה.

בשנת 2019 קודמה על ידי עריית נס ציונה תוכנית מתאר מקומית אשר יידעה את השטח למגורים בהיקף של כ - 2,500 יח"ד. מאחר ושטח זה לא היה מצוי באותה העת כשטח לפיתוח בתוכנית המתאר המחוזית, הורה המחוז על הוצאת שטח זה מתחום תוכנית המתאר המקומית. מאז החלטת המחוז לא קודמה תוכנית המתאר המקומית.

באם קיימות החלטות קודמות של מוסד תכנון בקרקע (עד 10 שנים טרם השגת הבקשה) יש לצרף במידת הצורך\

ב 28.12.2021 המליצה הולנת"ע במסגרת דיוניה בתממ/37/21/3 להמליץ למועצה הארצית על שינוי ייעוד השטח מאזור נופש מטרופליני לשטח לפיתוח ואף להרחיבו באופן משמעותי לכדי כ 450 דונם. נכון להיום המועצה הארצית טרם דנה בהחלטת הולנת"ע.

מה יחסה של הרשות המקומית לתכנית? (האם יש החלטה של מועצת עיר)

בהסתמך על העובדה כי הרשות המקומית ייעד בשנת 2019 את שטח התכנון המבוקש למגורים בתוכנית המתאר המקומית שהוגשה והוחלטה להפקדה ולשיחות סגורות עם מקבלי ההחלטות בעיר, ניתן להסיק כי הרשות המקומית תומכת בקידום התוכנית. עם זאת לא מצוי בידנו אישור רשמי לכך, ואיננו יודעים מה עמדת הרשות לגבי הרחבת שטח התכנון כפי שהומלץ על ידי הולנת"ע ב 28.12.21.

מה מוצע במתחם

תכנון מוצע של ייעודי קרקע (סעיף זה אינו רלוונטי למסלול פינוי-בינוי):

יח"ד	תעסוקה	מסחר	מבנים ומוסדות ציבור	אחר (הוסף) מגורים,מסחר ותעסוקה	אחר (הוסף) מגורים ומסחר
דונם: 0 יח"ד:0	דונם:0 מ"ר:0	דונם:0 מ"ר:0	דונם:20 יח':0	דונם:100 מ"ר:650,000 יח"ד: 2,000	דונם:65 מ"ר: 300,000 יח"ד: 1,500

צפיפות מוצעת בנפש לקמ"ר: 50,000 (כולל אקוויולנט לשטחי תעסוקה ומסחר)

במסלול פינוי-בינוי יש להוסיף את הפירוט להלן:

יח"ד מצב יוצא/ קיבולת אפשרית של יח"ד במתחם:

יש לפרט כמה בנינים במצב היוצא וגובהם: לחץ כאן להזנת טקסט

פרוט יעודי קרקע משמעותיים נוספים במתחם: לחץ כאן להזנת טקסט

יש לפרט את טיפולוגיית הבנייה במצב היוצא: לחץ כאן להזנת טקסט

פירוט על האופן שבו נקבעו גבולות המתחם: לחץ כאן להזנת טקסט

האם יש צורך במגרשי השלמה? במידה וכן- יש לפרט היכן, בבעלות מי וכל מידע רלוונטי נוסף. לחץ כאן להזנת טקסט

האם החל הליך שיתוף ציבור (כן/לא)? . יש לצרף סיכומי מפגשים אם נערכו.

במסלול מיסוי- מידע על היקף ההסכמות בקרב דיירי המתחם לקידום תכנית פינוי-בינוי.

תשתיות:

יש לפרט את מידת ההתבססות של המתחם על תשתיות קיימות (מים, ביוב, ניקוז וניהול מי נגר, חשמל): לחץ כאן להזנת טקסט

מים - על פי תיאום ראשוני עם תאגיד המים, נדרש חיבור מים מזרחי ממקורות ועדיין לא ברור מה לוחות הזמנים לביצועו מאחר ותלוי באישור תמל/ 3003 )רחובות מזרח (המאפשר הקמתו הסטטוטורית).

ביוב - פתרון הביוב זהה לפתרון המוצע במסגרת תוכנית רחובות מזרח שנמצאת לקראת אישור בותמ"ל, וכוללת: פתרון גרביטציוני לתחנת שאיבה גן רווה המשותפת לרחובות ונס ציונה, ומשם בקו סניקה הנדרש לשדרוג עד לשפד"ן.

ניקוז - התכנית תייצר את פתרונות ניהול הנגר הנגזרים מהפיתוח המוצע בתחומה (חילחול, ריסון והשהייה).

חשמל - חיבור לרשת החשמל הארצית ללא חסמים צפויים בשלב זה.

כבישים - חיבור השכונה למערכת הדרכים הסובבת. בשלב זה ללא חסם צפוי

מועד צפוי לאכלוס יחידות דיור: השטח המיועד פנוי מכל חסם פיתוח ולכן צפי תחילת האכלוס הוא בין שנתיים לשלוש לאחר אישור התב"ע

יש לציין האם יש פגיעה במקרקעין לפי סעיף 243 (א) (2-4) לחוק התכנון והבניה*:

לא קיימת פגישה במקרקעין

* מידת הפגיעה במקרקעין כאמור בסעיף 243(א)(2) עד (4) לחוק התכנון:

(א) המבצע עבודה אסורה במקרקעין המפורטים להלן, דינו – מאסר שנתיים או כפל הקנס האמור בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין, וכן קנס לפי סעיף 245:

(2) מקרקעין המצויים בסביבה החופית;

(3) מקרקעין שהוכרזו כקרקע חקלאית על פי התוספת הראשונה;

(4) מקרקעין שהם גן לאומי או שמורת טבע, או מקרקעין המיועדים בתכנית לגן לאומי, לשמורת טבע או ליער;

במידה ומדובר בקרקע מרובת בעלים יצורפו הנתונים הנוספים להלן:

מהו מספר הבעלים הפרטיים : 209

חלקו בקרקע של כל בעל זכות לא יעלה על 20% משטח הקרקע (למעט רמ"י). נדרשת אסמכתה לכך שאין בשטח התכנית בעלים פרטיים שבבעלותם מעל 20% משטח הקרקע.

יש להתייחס לכל הסעיפים בטופס אמות מידה הנלווה לבקשה. (ראה נספח 3 לטופס זה)

יש למלא ולצרף את נספח מס' 2.

מתחם מועדף לדיור גודל המתחם, מיקומו וגבולותיו הקניית סמכויות המועצה הארצית לפי תמ"א 35 פירוט גושים וחלקות במתחם	נספח מס' 1: טיוטת צו הכרזה (חובה למלא בכל המסלולים) צו לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה) (הכרזה על מתחם מועדף לדיור – המייסדים נס ציונה , התשפ"א– 2021 בתוקף סמכותה לפי סעיף 3(א) לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה), התשע"ד-2014, ובהמלצת מנהלת מינהל התכנון, מכריזה ועדת השרים שמינתה הממשלה לעניין זה, לאמור: המתחם המייסדים – נס ציונה המתואר בצו זה (להלן- המתחם) מוכרז בזה מתחם מועדף לדיור. גודלו של המתחם הוא כ- 337 דונם, מיקומו בתחום מחוז מרכז. המתחם מצוי בתחום השיפוט של הרשויות המקומיות לחץ כאן להזנת טקסטבדרום העיר נס ציונה ובצמוד לעיר רחובות. ממזרח לשטח התכנון מצוי ציור ויצמן ומזרח אליו פארק המדע המשותף לרחובות ונס ציונה (יש לפרט את המיקום של המתחם במדויק, מה מצפון, מדרום, ממזרח ומערב). גבולותיו הם כמסומן במפה שהעתקים ממנה מופקדים לעיון הציבור במשרדי הוועדה למתחמים מועדפים במשרד הפנים רחוב בית הדפוס 12 ירושלים, במשרדי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכזובמשרדי הרשות המקומית האמורה. לגבי המתחם יהיו נתונות לוועדה למתחמים מועדפים סמכויות המועצה הארצית לתכנון ולבניה לפי תמ"א 35. המתחם כולל את הגושים והחלקות הבאים: (השלם את הטבלה) מספר גוש מספרי חלקות בשלמותן מספרי חלקות בחלקן 3852 3,5,6,7,8,9,11,12,13,14,15,16,31,32,34,36,39,40,49,51,53,55,59,61,66,67,68,69,70 ,57,17,18,28 למילוי ע"י המשרד: _____ ______ התשפ"ב (________ 2021) _____________ ( חמ 3-4988) איילת שקד שרת הפנים יושבת ראש ועדת שרים לענייני פנים, שירותים, תכנון ושלטון מקומי

נספח מס' 2: נתונים על בעלויות לצורך עמידה בתנאי סף

(חובה לצרף כאקסל)

שם הבעלים הרשום	גוש	חלקה	ת.ז.	שטח החלקה הרשומה בשלמות (מ"ר)	החלק בנכס	שטח החלק בנכס (מ"ר)	שטח חלקה שכלולה במתחם (מ"ר)	אחוז החלק בנכס (שיעור הבעלות) מתוך כלל המתחם	הסכמת בעל הקרקע להכללת החלקה בתוכנית: 1-מסכים/ 0-לא מסכים
דוגמא: ישראל ישראלי	8014	178	056565656	49952	1125/24976= 0.045043	0.04504*49952= 2250	כל החלקה 49952	(2250/82000)*100 =2.7%	1

נספח מס' 3: אמות מידה (מסלול קרקע מרובת בעלים)

קריטריון	פרוט
מספר יחידות דיור	כ 3,500 יח"ד
האם התכנית מצויה באזור ביקוש?	כן
המועד הצפוי לאכלוס. יש לפרט מורכבות, קשיים וחסמים לביצוע	כשנתיים לאחר אישור התב"ע (2025)
מספר בעלי הקרקע בתחום התכנית	209
מספר בעלי הקרקע המסכימים לתכנון	63
שיעור יח"ד המוצעות בשכירות לטווח ארוך	לפחות 15% מכלל יח"ד בתוכנית יהיו להשכרה לטווח ארוך (קרי לפחות 525 יח"ד). יובהר כי אנו רואים בעין יפה הגדלת אחוז זה בהתאם לבחינה פרוגרמתית כי אכן נדרשים יח"ד להשכרה באזור זה
שיעור יח"ד המוצעות בשכירות במחיר מופחת	לפחות 7.5% מיחידות הדיור בתוכנית יוקצו לדיור בשכירות במחיר מופחת
תלות בתשתיות ארציות (כגון כביש, מחלף, מט"ש, תחנת השנאה, פינוי תשתית ארצית וכו')	ככל היודע לנו בשלב זה, ולאחר תיאומים ראשוניים, לא קיימת תלות כל שהיא בתשתיות ארציות למעט שדרוג בפועל של מט"ש השפד"ן בהתאם לתכנון סטטוטורי מאושר
מורכבות סטטוטורית (האם חוצה מחוז/ תחום שיפוט?)	כלל שטח התכנון מצוי במחוז מרכז ובתחום שיפוט נס ציונה ולכן לא קיימת מורכבת מסוג זה
מידת התאמה לתמ"אות ותמ"מים ותכניות מקומיות. בין היתר יש לפרט התאמה לתמ"א 35 ולתמ"מ רלוונטית.	התוכנית מצויה בתחום מרקם עירוני בתמ"א 35 התוכנית מצויה בתחום פיתוח עירוני בתמ"מ 37/21/3 (אנ"מ גבעות הכורכר) שנמצא בימים אלה לקראת החלטת המועצה הארצית למתן תוקף. יובהר כי המלצת החוקר שבחן את ההתנגדויות ובהתאם גם החלטת הולנת"ע היא להרחיב משמעותית את שטח המתחם ל 450 דונם ולהוסיף יח"ד בהתאם.

ס"ח התשע"ד, עמ' 750; התשע"ז, עמ' 1164; התשפ"א, עמ' 398.